サブリース解説

概要（記事のポイント）

• 空室リスクを軽減し、安定収益を確保する方法

  ビル経営で最大の課題である「空室リスク」を、サブリース契約でどう軽減できるのかを具体的に解説します。

• 管理業務の負担を軽減し、時間を有効活用する方法

  煩雑なテナント対応や賃料管理を専門業者に任せることで、ビルオーナー様が本来の経営に集中できる仕組みをご紹介します。

• サブリース契約における賃料改定の条件と注意点

  契約後の賃料見直しはどのタイミングで行われるのか、ビルオーナー様が知っておくべき重要ポイントを整理します。

• 築古ビルでも活用できるサブリースの事例

  老朽化した物件でも収益を維持するための具体的な活用事例を紹介し、成功のヒントをお伝えします。

• 相続対策としてのサブリース活用法

  不動産相続に伴う管理負担や収益リスクを軽減するために、サブリースがどのように役立つかを詳しく解説します。

1.サブリースとは？オフィス・店舗ビル経営における基本仕組み

オフィス・店舗ビルの安定経営を目指されるビルオーナーに様とって、「サブリース」は非常に有効な選択肢の一つです。サブリースとは、オーナー様が所有される物件を不動産事業者（サブリース事業者）に一括で貸し出し、その事業者が第三者（テナント）に転貸する仕組みです。この契約形態により、オーナー様は毎月一定額の賃料を受け取ることができ、空室や家賃滞納、クレーム対応などのリスクや管理業務の負担を大幅に軽減できます。
現在、東京都心のオフィス市場は堅調に推移していますが、物件の老朽化や立地条件によるエリア格差などから、空室リスク・退去リスクに悩まれるオーナー様も少なくありません。こうした課題に対して、サブリースは収益の安定化とリスク回避を同時に実現できる手段として、今後さらに注目されることが予想されます。

《図：サブリース契約の仕組み》

2.サブリースのメリット：空室リスク軽減と業務効率化

サブリースを活用することで、ビルオーナー様は収益の安定化だけでなく、日常的な管理業務からも解放されます。ここでは、サブリースの代表的な3つのメリットをご紹介します。

【空室リスクの軽減と安定収入の確保】

事業者が一括借り上げするため、空室があってもオーナー様には契約賃料が支払われ、収益が安定します。
空室対策にかかる時間や精神的負担も軽減され、オーナー様は本業に集中できます。

【家賃滞納への対応を任せられる】

家賃回収は事業者の責任となり、滞納対応の手間が省けます。
交渉や督促などの煩雑な業務を事業者に任せることで、オーナー様の負担が大きく軽減されます。

【トラブルやクレーム対応の負担軽減】

設備不具合や契約に関する問い合わせなど、日常的なトラブル対応は事業者が担うため、オーナー様は管理業務から解放されます。

3.サブリースのデメリットとよくあるトラブル対策

サブリース契約は多くのメリットがある一方で、契約内容によってはビルオーナー様にとって不利になる可能性もあります。以下の点を事前にしっかり確認し、リスクを回避しましょう。

【賃料の設定と改定条件】

契約時に設定される賃料は、必ずしも市場相場と一致するとは限りません。また、改定のタイミングや条件が事業者側に有利に設定されている場合、長期的な収益性が損なわれる可能性があります。

【契約期間と中途解約の条件】

長期契約が基本となるため、途中で解約したい場合に違約金が発生するケースもあります。柔軟性のない契約は、将来的な運用方針の変更を妨げる要因となります。

【管理業務の範囲】

「管理業務を任せられる」といっても、修繕やクレーム対応の範囲が限定的な場合があります。契約書に記載された業務範囲を細かく確認し、期待するサービスが含まれているかをチェックしましょう。

【テナント選定の方針】

事業者がテナントを選定するため、オーナー様の意向が反映されにくい場合があります。業種や企業の選定基準がオーナー様の資産価値やビルのブランドに影響する可能性もあるため、事前に確認が必要です。

4.プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）との違いと関係性

オフィス・店舗ビルの経営においては、「サブリース」のほかにも、「プロパティマネジメント（PM）」や「リーシングマネジメント（LM）」といった運用手法が存在します。これらはそれぞれ役割や契約形態やビルオーナー様によって、関与度が異なるため、目的に応じた適切な選択が重要です。なお、「サブリース」はその物件を第三者に転貸する契約であり、「一括借り上げ」は、事業者が物件を借りる契約です。両者はセットで語られることが多いですが、契約主体や内容が異なるため、明確に区別して理解しておく必要があります。

【プロパティマネジメント（PM）との違い】

プロパティマネジメント（PM）は、物件の維持管理やテナント対応、収支管理などを専門事業者が代行するサービスです。契約形態は委託契約であり、オーナー様が物件の所有・運営に主体的に関与しながら、専門的な業務を外部に任せるスタイルです。

【リーシングマネジメント（LM）との違い】

リーシングマネジメント（LM)は、空室の募集やテナント誘致を行う業務で、物件の稼働率向上を目的としています。こちらも委託契約が一般的で、オーナー様が賃料設定や契約条件の決定に関与します。

• サンフロンティア不動産のサブリース ▶
• サンフロンティア不動産のプロパティマネジメント ▶
• サンフロンティア不動産のリーシングマネジメント ▶

5.滞納賃料保証との違いを理解する

「滞納賃料保証」は、入居テナントが家賃を支払わなかった場合に、保証会社がビルオーナー様に対して未払い分を立て替えて支払う仕組みです。サブリースとは以下の点で異なります。

• SFビルサポートの滞納賃料保証「TRI-WINS」 ▶

6.サブリースに適しているビルオーナー様の特徴

サブリースはすべてのビルオーナー様にとって最適とは限りませんが、以下のようなニーズや状況を持つ方には特に適しています。

7.相続対策としてのサブリース活用法

サブリースは、相続対策として有効な手段の一つです。特に不動産を保有されているオーナー様にとっては、資産の評価額を抑えつつ、安定した収益を確保できる点がメリットとなります。サブリース契約を通じて物件を第三者に貸し出すことで、相続税評価額の圧縮が可能になります。具体的には、「貸家建付地評価」や「借家権割合の控除」が適用されることで、土地や建物の評価額が下がり、結果として相続税の負担を軽減できます。
また、サブリースによって管理業務を事業者に一任できるため、ご高齢のオーナー様でも安心して資産を保有・運用することができます。さらに、家賃収入を法人名義や家族信託を活用して分配することで、相続人間の公平性を保ち、争族リスクの回避にもつながります。ただし、サブリース契約が節税効果を持つためには、実質的に第三者への賃貸が行われていることや、契約内容に転貸可能であることが明記されている必要があります。これらの条件を満たさない場合、節税効果が認められない可能性もあるため、契約内容の精査が重要です。
このように、サブリースは安定収益・管理業務軽減・相続対策といった複数の目的を同時に達成できる可能性がありますが、契約内容や運用方法によってはデメリットもあるため、専門家の助言を得ながら慎重に検討することが重要です。

8.サンフロンティア不動産のサブリースサービス概要

サンフロンティア不動産は、東京都心に特化し、さらに各部門の専門性を持ち寄ることにより独自のビジネスモデルを形成しています。豊富な実績とネットワークを活かして、オーナー様のビル経営を力強くサポート。「建物（一棟）一括借り上げ」から、「フロア・1区画単位での部分借り上げ」まで、物件の特性やビルオーナー様のご希望に応じて最適なプランをご提案します。

• サンフロンティア不動産のサブリース ▶

9.よくあるご質問（Q&A）

Q. サブリースはどんな課題を持つビルオーナーにおすすめですか？

A. サブリースは、安定収益の確保や管理業務の負担軽減を求める方、遠方に物件を所有している方、相続や事業承継でお悩みの方など、さまざまな課題を抱えるビルオーナー様に適しています。特に、初めて不動産運用に取り組む方や、管理に時間を割けない方にとって有効な選択肢です。

Q. サブリース契約を検討する際、どんな点に注意すべきですか？

A. 契約内容によっては、賃料の改定条件や契約期間、管理業務の範囲などビルオーナー様に不利となる場合があります。事前に契約書の内容を十分に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。

Q. サブリースは相続対策にも役立ちますか？

A. はい。サブリース契約を通じて物件を第三者に貸し出すことで、相続税評価額の圧縮や管理負担の軽減が可能です。家族信託や法人名義の活用による収益分配も、相続人間の公平性確保に役立ちます。

Q. サブリース以外の運用方法と比べて、どんなメリットがありますか？

A. サブリースは、空室リスクや家賃滞納リスクの軽減、トラブル対応の負担減など、包括的なサポートが得られる点が大きな魅力です。プロパティマネジメントやリーシングマネジメントと比べて、ビルオーナー様の業務負担が少なく、安定した収益を得やすい特徴があります。

まとめ：サブリースは安定経営と業務効率化を両立する有力な選択肢

サブリースは、ビル経営における「安定収益」「業務負担の軽減」「リスク回避」を同時に実現できる有力な選択肢です。プロパティマネジメント（PM）やリーシングマネジメント（LM）、滞納賃料保証といった他の手法と比較しても、包括的なサポートが得られる点が大きな魅力です。ただし、契約内容によっては収益性や柔軟性に影響する可能性もあるため、事前の十分な検討と信頼できる事業者の選定が重要です。物件の特性やビルオーナー様の経営方針に応じて、最適な運用方法を選ぶことが、安定したビル経営への第一歩となります。