2020年11月10日（火） 決算発表
2020年11月11日（水） 決算説明 オンデマンド放送
2020年11月12日（木） 質疑応答 ネットコンファレンス
今期も温かいご支援をいただき、誠にありがとうございました。
2020年11月12日（木）実施
ネットコンファレンス形式
説明資料P14に都市のオフィスビル市場はピークアウトとあるが、一方、P12には、リプラング物件の賃貸成約が順調とある。
都心の中小型ビル市場は事情が違うのか、また、1棟シェアオフィスをリリースされたが、テナント需要の変化とその取り込み施策を教えてほしい。
オフィスビル市場において確実に空室率は上昇しており、当社管理物件でも足元の空室率4%程度にあがっている。空室率が5%を越える水準となることも自然の流れと考えている。
現在の局面では100坪～200坪超の大規模なオフィスをテレワークの定着等で縮小する動きがあるが、ビルのグレード感を落とさずに移転したいというご要望にちょうどマッチするサイズ感と品質で、平均30坪～40坪の当社のセットアップオフィスを選んでいただいている。4～5月は入居が進みにくかったが、初夏以降入居が進んでいる。また、20坪程度のオフィスから増床されるテナント様もあり、我々のマーケットである30坪～40坪のオフィスにおいては空室が増加しつつも入居も進んでいる。
内装や什器を手配することなくすぐに入居できるセットアップオフィスは、作りこんでいる分、坪単価は高くなるが、設備投資・移転コストを抑えながら移転できることを評価いただいており、坪単価も引き続き高水準にある。
社員がワイワイ集まって創造性、生産性をあげられるようなオフィスは、これから先の局面に必ず必要となると考えており、そのような「場」の提供を当社の差別化ポイントとしていく。
旧来の普通借家借契約、定期借家契約という概念ではなく「施設利用」という形式へのニーズがどれだけあるかを把握するための挑戦として、曜日オフィス「WEEK」や1棟シェアオフィス「A YOTSUYA」をスタートした。引き続き、都心のオフィスビル事業を深堀し、競争の中で選ばれるオフィスづくりを推進していく。
RP事業のセグメント利益率低下の背景は何なのか。
上半期で15件の物件を売却したが、利益率にはばらつきがあり、CAPレートにも物件ごとに3%を切る水準から5%程度と幅がある。これまで4%前半だったものが、コロナ禍では4.5%水準での売却もあった。市場感としてCAPレートは落ち着いているという印象。賃料水準については低下が見込まれることを想定する投資家様の目線に合わせ、利益率が下がっている。
計画策定時よりも環境は強含みの印象。状況によっては、RP物件売却の積み増しはあるのか。
下半期に予定していた売却が上半期に前倒しとなった物件もある。これから冬場に向けた新型コロナウイルスの感染拡大、経済活動への制限がどうなるかに備えながら前倒している。順調に回復していけば、売却が進むと考えるが、まずは、当期計画したものをしっかり販売することに注力する。
仕入れが9件と少ないが、契約は進んでいるのか、問題はないのか。年間の取得物件数は何棟ぐらいなのか。
コロナ前に動いていた物件の仕入れが約80億。4月～8月は仕入れに慎重に取り組み、実質控えていた。8月の末から再開し、今期中（2021年3月末）の仕入れ活動で200～250億を積み増す予定。厳選した仕入れを行い例年の水準である年間300～350億円の仕入れ活動に取り組む。現在リプランニング事業の棚卸資産残高が660億円程あり、来期の心配はない。その先に向けた仕入れ活動を行って行く。
ホテル開発は見合わせているが、コロナ収束後は、従来の5,000室を目指すのか。
一旦新規開発は見合わせているが、ホテル事業は中長期の4つ成長戦略の重要なひとつの戦略である。今後1年ぐらいは海外渡航が難しい状況であるといわれているが、その間、少ない国内需要のなかでいかに選んでいただけるホテルとなるかにフォーカスし、オペレーションの質を高めることに注力している。アフターコロナにおいては、開発やM&A含め、ホテル事業を伸ばしていく方針に変更はない。