新中計初年度の成果と、次の成長に向けた基盤づくり
中期経営計画（以下「中計」）の初年度となる前期は、売上高・経常利益ともに過去最高を更新することができました。国内の資材価格の高騰や金利上昇、通商政策をめぐる不透明感など、決して穏やかとはいえない事業環境でした。しかし、当社グループがこれまで培ってきた収益基盤の厚みと環境変化に柔軟に対応する力が支えとなり、着実な成果につながったものと捉えております。
セグメント別では、4つのセグメントがそれぞれの業容を拡大し、事業ポートフォリオの多様化と収益基盤の強化が着実に進みました。当社のコア事業であり、売上高の約3分の2を占める不動産再生事業では、セグメント利益率29.0％と高い収益性を維持しました。不動産サービス事業は、売上高163億円、セグメント利益率53.4％と堅調に推移し、安定的な収益基盤としての存在感を高めています。ホテル・観光事業では、ホテル運営の領域において売上高189億円、セグメント利益率21.7％となり、規模の拡大と収益性の向上に貢献しました。その他事業では、M&Aによりグループに加わった大竹建窓グループの寄与もあり、売上高は前期の19億円から58億円へと拡大しています。
これらの業績拡大に加え、前期は持続的な成長に向けた布石を打てた一年でもあります。不動産再生事業では、販売を着実に進める一方で、将来の収益源となる仕入を508億円（25年3月期実績）から26.6％増の643億円まで積み増し、売却と仕入の両面で躍進させました。加えて、不動産サービス事業における管理受託と拠点網の拡大、ホテル・観光事業への積極投資、建設領域でのM&Aを活用したサプライチェーンの内製化、そして海外・レジデンシャル事業の拡大など、各事業において次の成長に向けた取り組みが進展しています。足元の成果と将来への備えを両立できた点に、前期の大きな意義があったと考えております。
フロー型とストック型を掛け合わせた、事業ポートフォリオの進化
当社が成長戦略の重要テーマとして掲げているのが、事業ポートフォリオの最適化です。不動産再生を中心とするフロー型事業で成長力を確保しつつ、ホテル運営や不動産サービスなど、市況変動の影響を受けにくいストック型事業の比率を高め、より安定した収益構造の構築を進めています。その実現に向け、26年5月に、中期経営計画（28年3月期予想）を上方修正し、フロー型事業の売上高を25年3月期比で25％増、ストック型事業は成長率90％強の成長を見込んでいます。
この方針の下、祖業である不動産再生事業では、リプランニング市場を引き続き深耕しながら、新築オフィス・レジデンシャルの開発、不動産小口所有商品、海外での不動産再生などへアセットタイプの領域を広げています。資産回転率の異なる商品を組み合わせることで、市況や販売タイミングに過度に左右されにくい、持続的な成長基盤を築いていく考えです。そのうえで、資産効率の高いストック型事業に資源をさらに配分し、高収益かつ安定的な収益体質を実現することが、当社の目指すポートフォリオの姿です。
そして前期において、旺盛なインバウンド需要を取り込んだホテル運営事業と、リピーターの獲得や大型案件の増加を背景に増収増益となった貸会議室事業が、ストック型事業の成長を牽引しました。このような需要の広がりをさらなる収益機会につなげるため、ホテル運営や貸会議室事業への成長投資を継続しながらも、投資回収期間や資本効率を意識した運営体制の構築を進めています。
加えて、売買仲介、賃貸仲介、プロパティマネジメント（PM）も、ストック型事業を支える重要な要素です。なかでもPMは、受託棟数の増加に伴い、仲介や工事のビジネス機会を派生的に生み出しており、重要な成長ドライバーとなっています。こうしたストック型事業の拡充は、拠点数や運営面積の拡大と、お客様との継続的な接点を通じてニーズを的確に捉え、サービスの質を磨き続けてこそ、安定した収益基盤となります。
その際、当社グループの社風や人的強みが発揮されます。フロー型事業とストック型事業を単に独立させ拡大するのではなく、両者を掛け合わせて付加価値を生み出します。不動産サービスやホテル運営の現場で得られるテナント企業・宿泊者の声は、オフィスビルやホテルの企画・設計、リニューアルに活かされます。再生・開発物件は、販売や開業後もPM、ビルメンテナンス、ホテル運営などを通じて継続的にお客様と関わることで、中長期的・総合的に、資産価値の維持・向上につなげることができます。
つまり、フロー型事業で培ってきたものづくり力が新たな顧客接点を生み、その接点から得られるサービスの知見が、次のものづくりをさらに磨いていくことで、お客様との関係を継続・深化させ、長期的な顧客価値を最大化することが可能となります。今後もお客様視点に立って自ら変化し、日々のオペレーションを磨き続けることで、引き続き高収益で安定した事業体質を強化してまいります。
成長投資と財務規律を両立し、資本効率をいかに高めるか
中計初年度の進捗が好調だったことに加え、26年4月に開始した伊藤忠商事株式会社との資本業務提携および、これに伴う第三者割当増資による約131億円の資金調達を受け、当社は中計最終年度である28年3月期の目標を、売上高1,500億円、経常利益300億円へと引き上げました。また、成長投資の総枠を当初の3,100億円から3,500億円へ増額し、初年度には当初計画の約3分の1にあたる1,074億円の投資を実行しました。
この資金計画は、長期ビジョン2035の実現に向けて、当社の強みを発揮できる領域に資金を配分し、将来の収益基盤をより強固にするためのものです。投資判断にあたっては、事業シナジーや投下資本利益率（ROIC）、投資回収期間などを総合的に検証し、成長性と収益性の両面から規律ある資本配分を徹底してまいります。
足元の経済環境では、金利上昇や市場のリスク認識の変化等を背景に、資本コストが上昇する可能性も見据える必要があります。このような環境下で重要なのは、投資を控えることではなく、コストの上昇を上回る付加価値を生み出し、あらゆるステークホルダーに選ばれ続けることです。その鍵となるのが、ものづくりとサービスの質です。物件そのものの魅力や運営の質を高めれば、より高い賃料でも選ばれ、稼働率も安定します。不動産の収益力を示すNOI（純営業収益）が伸び、成長率がインフレ率を上回れば、コストの上昇を吸収しながら収益性を維持・向上させることができます。そのため、外部環境が厳しさを増す局面でこそ、お客様の課題に一つひとつ向き合い、最適なものづくりとサービスを提供し続ける当社グループの強みが発揮されると考えています。
当社が資本効率を重視するのは、限られた経営資源を最も付加価値の高い領域へ配分し、持続的な企業価値向上につなげるためです。資本効率の面では、安全性の指標として自己資本比率45%水準を維持しながら、ROE14％以上を目標としています。成長投資による利益成長と資産効率の向上を通じて、資本コストを上回る付加価値を持続的に創出してまいります。ROEは、利益率、資産回転率、財務レバレッジの掛け算に分解されますが、当社は過度なレバレッジに依存する経営を志向していません。
その背景には、過去の厳しい事業環境を通じて培ってきた経営姿勢があります。当社グループは、困難な局面においても、人財を大切にし、金融機関をはじめとするステークホルダーの皆様との信頼関係を守ることを重視してきました。これらの経験を通じて根付いた「人を大切にする」「約束を守る」という姿勢が、当社の財務規律の根底にあります。そのため、今後も高い利益率とスリムなバランスシートに基づく筋肉質な経営によって、ROEの向上を図っていきます。
各指標とROEの推移
株主還元については、27年3月期の年間配当予想として1株当たり前期比4円増の80円を見込んでいます。基本方針「長期的かつ安定的な利益還元に努める」「将来の成長に向けて積極果敢に挑戦する投資資金を確保する」「財務基盤の安定性を維持する」という3つの方針を今後も堅持するとともに、成長投資、財務規律、株主還元のバランスを重視しながら、資本効率の高い経営を目指します。
配当予想
価値観を共有する人財と、M&Aで新たな事業価値を育てる
M&Aは、当社グループの成長を加速させ得る重要な手段の一つです。ただしその成功には、PMI※2を通じてともに事業価値を高めていくプロセスが必要です。
M&Aの検討において最も重視している点は、企業理念や価値観を共有できるかどうかです。働く従業員の物心両面の幸福を追求すること、事業を通じて社会に貢献すること。この価値観に両社が共感し、実践していけるかどうかが、M&A後の組織統合や事業成長を大きく左右します。
そのため、交渉段階においては、当社がどのような理念を持ち、何を大切にして事業を行なっているのかを率直にお伝えしております。同時に受け入れ側である当社が、相手企業の歩みや社員の皆様のお考えに敬意を払い、丁寧に対話を重ねることが重要だと考えています。前期に当社グループに加わった大竹建窓グループや長野リンデンプラザホテルにおいては、この方針が奏功し、PMIは計画通り順調に進んでおります。
ホテル運営事業のPMIにおいては、当社グループに入られるスタッフの皆様が、当社グループにとってかけがえのない財産となっています。私たちが目指す「心温かい楽しいホテル」とは、従業員自身が創意工夫を楽しみ、お客様の笑顔を通じて自己実現を果たせる場所です。経験を問わず、当社グループの理念に共鳴してくれる人財を獲得することが、現場に新たな活気とホスピタリティを生みます。M&Aは、ともすれば取得価格や財務指標といった数字で語られがちです。しかし、数字だけでは必ずしも測れない将来的価値が、人と信頼にあります。つまり、価値観の共有が進むことで、統合後の人財定着やシナジー創出が促進され、結果として企業価値向上につながります。
またM&Aに投じる資金は、株主・投資家・金融機関の皆様からお預かりした大切な資本です。だからこそ、取得そのものではなく、PMIによるシナジー創出と投資回収までを含めて投資成果を追求してまいります。
経営理念を日々の事業活動で実践し、それを投資判断やPMIにも一貫して反映させていく。そして新たな仲間とともに「1＋1を3にも4にもする」相乗効果を生み出し、現場で働く人々が活き活きと成長し、新しい事業価値を共に育てていく。それが、当社グループのM&Aにおける基本姿勢です。
伊藤忠商事との資本業務提携で、成長機会をどう拡げるか
伊藤忠商事株式会社との資本業務提携の成果が業績として顕在化するまでには、一定の時間を要すると考えています。一方で、両社の間ではすでに具体的な協業テーマについて議論を重ねており、互いの考えを率直に交わしながら、良好なスタートを切ることができています。伊藤忠商事が大切にする「三方よし」と、当社グループの経営の根幹である「利他」の精神には深く通じるものがあり、企業風土の親和性の高さも強く実感しています。
伊藤忠商事との資本業務提携の目的・背景
本提携の戦略面での意義は、両社の経営資源を組み合わせることで、当社グループの成長機会を大きく拡大できる点にあります。伊藤忠商事が有する広範な事業ネットワークやアセットマネジメントに関わる人財、知見、資金力、情報力。それらに当社が培ってきた不動産再生のノウハウや現場力、機動力、オペレーション力を掛け合わせることで、案件の大型化やソーシング力の強化、金融面の補完、海外投資家へのアクセス拡大、ホテル・観光事業における事業機会の創出、サプライチェーンの強化など、多方面にわたり成長領域への展開を考えています。
具体的な進捗としては、共同投資案件を仕入計画に織り込み、前期を上回る投資を計画しています。初年度は、伊藤忠商事による投資額が100億円を超える共同投資を想定し、既存オフィスビルの再生案件を中心に具体化させています。本提携により、これまで当社が得意としてきた中小規模案件に加え、1棟100億円規模の大型案件にも挑戦できる可能性が広がっており、足元の協業を起点に新たな案件機会も取り込みながら、段階的に取り組みを広げてまいります。
一方で事業領域の拡大に伴い、金利上昇や景気変動、M&A後のPMI、サイバーセキュリティを含むITリスクなど、経営上の重要なリスクも増大しています。当社グループでは、リスクのモニタリング体制を強化し、成長と規律の両立を図ってまいります。
また、財務面では、第三者割当増資により一定程度の自己資本の厚みを確保することができました。今後は、信用力の向上について取引金融機関のご理解をいただき、資金調達力の向上や調達条件の改善につなげてまいります。同時に、業務提携に基づく事業シナジーを一つひとつ具体的な成果へと結びつけ、上場会社としての経営の独立性と事業運営の自立性を維持しながら、成長機会を追求してまいります。
理念を競争力に変え、未来価値創造に挑み続ける
当社グループ独自の付加価値の源泉は、経営理念の実践にあります。「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共生の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能な社会を実現する」という理念のもと、私たちは事業を通じて社会課題に向き合ってきました。
当社グループでは、人財こそが企業価値の源泉であると考えています。フィロソフィとアメーバ経営の実践を通じ、次世代の経営を担う人財を継続的に育成し、長期ビジョン2035の実現を支える組織基盤の強化に取り組んでいます。
理念の実践を支え、価値創造を形にしているのは、土台となる6つの強みです。具体的には、フィロソフィを通じて育つ人財、信頼に基づく顧客基盤、社会的意義の高い事業、高度な管理に基づく業務プロセス、価値観を共有する協力会社の皆様、そして規律を伴った財務です。これらはそれぞれ独立した要素ではなく、相互に作用しています。
お客様の課題に向き合う姿勢は、信頼関係を深め、継続的な取引や新たな事業機会につながります。人財への投資は、現場力やサービス品質を高め、協力会社の皆様との価値観の共有は、事業を支えるネットワークを強くします。さらに、高い財務規律を保つことで、成長投資を継続するための基盤も確かなものになります。このように、財務戦略が非財務の取り組みと一体となり、結果として収益力や資本効率の向上につながっていることが、当社グループの構造的な強みを形づくっています。
サステナビリティ経営も、この理念経営の延長線上にあります。祖業である不動産再生事業は、限りある資源を活かし、建物に新たな価値を吹き込む取り組みです。ホテル・観光事業を通じた地域創生は、地域に新たな人の流れと活力を生み出す取り組みでもあります。TCFD※3に基づく気候変動対応、人的資本に関する開示の充実、コンプライアンスに関する取り組みも、事業を通じて社会課題に向き合う当社グループの姿勢を、より具体的に示すものです。ガバナンス面では、制度や形式を整えるだけでなく、それを実際に機能させる「人」のあり方を重視しています。私たちが大切にしているのは、当社グループのフィロソフィに基づいた「人として何が正しいのか」を問い、正しいことを貫く姿勢です。成長投資、M&A、資本業務提携などにより事業機会が広がる今だからこそ、当社らしい判断軸をより強く持ち、規律ある経営を徹底してまいります。
当社グループは、長期ビジョン2035において「限りある資源を活かし、世界を笑顔と感動で満たす！未来価値創造に挑み続ける企業グループへ」を目指す姿として掲げています。再生産できない資源を大切に活かし、人と社会、環境の発展に貢献する。その企業哲学のもと、フロンティア・スピリットを持って新たな価値創出に挑戦し続ける人財を育てていくことが、私たちの使命です。
中計2年目においても、その使命のもと、お客様視点のものづくりと心温かいサービスをさらに磨き、本業連携による多角化を推進しつつ、伊藤忠商事との資本業務提携によるシナジーも一つひとつ具体化させてまいります。また資本政策では、成長投資・財務の健全性・株主還元について中長期的なバランスを保ちながら資本効率を高め、持続的な企業価値の向上を目指してまいります。今後も株主・投資家の皆様との建設的な対話を通じて、資本市場からの期待や評価を真摯に受け止め、透明性の高い情報開示、適切な資本配分とリスク管理を実践してまいります。
