Q. 中期経営計画2028の初年度となった前期の振り返りをお聞かせください。
中期経営計画（以下「中計」）の初年度である前期（2026年3月期）、当社は力強いスタートを切ることができました。業績は計画を上回って推移し、今期の利益目標も中計最終年度の水準に近づいています。一部セグメントでは、すでに当初の最終年度目標に到達する見通しです。さらに、伊藤忠商事株式会社との資本業務提携による事業シナジーも見込み、2028年3月期の業績目標を売上高1,500億円、経常利益300億円へと上方修正しました。
当社グループは、「長期ビジョン2035」のもと、2035年3月期に売上高3,000億円、経常利益600億円の達成を目指しています。中計は、その実現に向けた重要なマイルストーンです。前中計で一つの区切りを迎えた後も、成長の歩みを緩めずに次の価値創造に挑み続けられるかどうか。中計初年度である前期は、その真価が問われる一年でした。結果として、次の成長ステージに向けた確かな手応えを得ることができたと受け止めています。
中計では、3つの重点施策を定めています。一つ目は、当社の成長の原動力である人財に投資し、理念を共有しながら挑戦できる組織をつくる「人財基盤の強化」。二つ目は、ものづくりとサービスの両面からお客様に向き合い、当社ならではの付加価値を高める「お客様視点のものづくりと心温かいサービス」。そして三つ目が、グループ内の機能や顧客接点を結びつけ、相互に価値を高め合う「本業連携多角化の推進」です。前期の成果は、これらの施策が着実に前進していることを示すものだと考えています。
特に重要な成果は、多角化の進展により、収益構造の変革が進んだことです。当社はこれまで、リプランニングをはじめとする物件販売によるフロー型事業を成長の原動力としています。一方で、不動産サービス、ホテル運営、貸会議室、プロパティマネジメントなど、継続的な収益を生み出すストック型事業の育成にも取り組んできました。フロー型の成長を確保しながら、市況変動に強いストック型の構成比を高めていく。これが、私たちの目指す姿です。
中計のスタート時点では、フロー型とストック型の売上構成比はおよそ70：30でした。それが初年度を経て、当初は最終年度目標としていた65：35の水準を前倒しで上回りました。背景にあるのは、ホテル運営室数の拡大、貸会議室事業の成長、売買仲介の好調などによるストック型事業の大幅な伸長です。さらに、ストック型の売上総利益が、固定費を初めて上回りました。これは、経営基盤の安定性を高める重要な前進だと捉えています。将来的には50：50の構成比を見据え、今後も成長性と安定性を兼ね備えた事業ポートフォリオの構築を目指してまいります。
Q. 「経営の3つの軸」が付加価値を生み出すプロセスを教えてください。
当社は、「利他」を社是とする理念経営を実践しています。利他とは、自分たちの利益ではなく、お客様や社会のお役に立つことを判断と行動の出発点に置く考え方です。業績や数値目標の達成は、その分だけお客様や社会のお役に立てた証であり、社員一人ひとりの働きがいにもつながっていきます。
この価値観のもと、当社の経営は3つの軸で構成されています。「理念・フィロソフィによる心の経営」「部門別採算による全員参加経営」、そして「お客様視点で変化する経営」です。これらは独立した取り組みではなく、互いに結びつき、現場で実践されることで、当社ならではの付加価値と競争優位性を生み出しています。
根幹にあるのは、「理念・フィロソフィによる心の経営」です。当社では、日々の業務の中でフィロソフィに立ち返る機会を数多く設けています。現場で生じた迷いや課題は社員同士が共有し、フィロソフィに照らして利他の実践につなげます。お客様に対して誠実であるか、人として正しいあり方か。これらを互いに問い続ける文化が、当社らしい組織風土を支えています。
二つ目の「部門別採算による全員参加経営」は、京セラ創業者の稲盛和夫氏が提唱した「アメーバ経営」に基づくものです。組織を小さな単位に分け、それぞれを一つの経営体のように運営することで、リーダー育成の場として活用するとともに、社員一人ひとりが経営者意識を持って仕事に取り組めるようにするための経営システムです。
三つ目の「お客様視点で変化する経営」は、お客様が本当に必要としているものは何かを問い続ける姿勢を指します。他人と過去は変えられなくても、自分と未来は変えられる。この信念のもと、オフィス再生、ホテル運営、不動産サービスのいずれの現場でも、お客様の声や日々の気づきを共有し、商品とサービスを磨き続けています。大切なのは、これら3つの軸が現場で相互に作用していることです。
たとえば部門別採算は、それだけを見れば管理会計の仕組みの一つにすぎないかも知れません。しかし、フィロソフィの共有やお客様視点での変化と結びつくことで、単なる数値管理を超えた力を発揮します。
部門別採算では、各部門の収支の透明性が高まり、自分たちの仕事が会社の成果にどう結びついているのかを全員が把握できます。さらに、複数の部門が一つのプロジェクトに関わる際には、社内間取引を通じて、部門同士の協力や貢献の関係も見えるようになります。こうした仕組みは、ともすれば自部門の利益を優先する発想につながりかねませんが、そこで判断の拠り所となるのが、理念・フィロソフィであり、お客様視点です。「自部門の利益」だけではなく、「どうすればお客様により大きく貢献できるか」を、共通の価値観のもとで議論できる。そこに、3つの軸が同時に働く意味があります。貢献の見える化が部門を越えた協力を促し、社員一人ひとりの参画意識を高めることで、現場にはお客様のお役に立つために協力して知恵を出し合う風土が育まれているのです。
当社には企画から商品化、運営、管理までを一気通貫で担う体制があります。協力会社の皆様の力もお借りしながら、その中核となる価値づくりを、共通の価値観を持つ社員が幅広い領域にわたって担う。だからこそ、案件ごとの気づきやノウハウが分断されることなく社内に蓄積され、次の価値創造へとつながる。これが、当社ならではの価値創造力と高い収益性の源泉です。
Q. 長期ビジョン2035の実現に向けて、どのような成長戦略を描いていますか。
長期ビジョン2035の実現に向けて、中計では「オフィス」「ホテル」「レジデンシャル」の3つを注力市場と位置づけています。いずれの市場においても、当社が磨いてきた「ものづくり力」と「サービス力」を活かし、お客様のお困りごと解決を起点にして価値を創出していくことが成長の基本方針です。既存の枠にとらわれず、事業間の連携も図りながら、収益機会の拡大を目指してまいります。
オフィス分野では、祖業である不動産再生を軸に、事業領域の拡大と不動産サービスにおける収益基盤の強化を進めています。東京都心の中小型ビル市場には、設備の老朽化や現在の利用ニーズとのずれなど、さまざまなお困りごとを抱えた不動産が依然として数多く存在します。当社は、引き続き高い需要が見込まれるリプランニングの事業機会を着実に捉えながら、新築開発や不動産小口所有商品などにも領域を広げ、アセットタイプの多様化を図っています。
不動産サービスにおいては、プロパティマネジメントの受託拡大が、安定した収益の確保に加え、賃貸仲介、工事、売買仲介といった関連業務の機会創出にもつながっています。不動産サービスによる安定収益は、フロー型事業における積極的な仕入れや、新たな成長分野への投資余力にもなります。
ストック型の不動産サービスとフロー型の不動産再生が相互に補完し合う事業構造を磨き上げることで、オフィス分野における収益基盤を一段と強固にしてまいります。
ホテル・観光事業は、地域創生を通してストック型収益の拡充を図る、当社の重要な成長エンジンです。日本各地には、文化、自然、食、歴史など、その土地ならではの魅力が数多くあり、観光需要にはなお大きな成長余地があると考えています。当社は「心温かい楽しいホテル」をテーマに、地域の魅力を活かしながら、お客様にとって「世界でたった一つのホテル」と感じていただける体験価値の提供を目指しています。今後も、新規開発、リノベーションによる再生、M&Aを組み合わせて運営室数を拡大するとともに、地域の皆様とともに歩むホテル運営を通じて、持続的な利益成長につなげてまいります。
レジデンシャル事業では、人口増加が続く国や地域において、それぞれの市場特性に応じた開発・再生を進めています。ベトナムのダナンでは、日本仕様の品質と企画力を活かした分譲マンション開発を展開し、アメリカのニューヨークでは、築年数を経たアパートメントの再生に取り組んでいます。東京圏では、防音マンションなどの新築開発と既存レジデンスの再生を組み合わせ、多様なお客様のニーズにお応えしています。国内外の異なる成長機会を組み合わせることで、収益基盤に厚みを加えてまいります。
一方、足元の事業環境に目を向ければ、資源価格や建設資材の高騰、金利上昇、為替変動といったリスクが存在します。ただし、当社の事業には、こうした変化の中でも強みを発揮できる余地があります。たとえば既存の不動産を活かしながら価値を高める不動産再生は、新築に比べて資材価格上昇の影響を受けにくい事業です。また、都心オフィスの賃料やホテルの宿泊需要は堅調に推移しており、お客様にとって本当に価値ある商品・サービスを提供できれば、その価値を価格に反映できる環境にあります。
環境がどのように変化しても、私たちに問われるのは、お客様から選ばれ続ける存在であるかという一点であり、事業とは、どれだけお客様のお役に立てるかを競う、いわば「お役立ち競争」です。どのような環境にあっても、その本質に真摯に向き合い、最善を尽くしてまいります。
各地域の特性に合わせたレジデンシャル事業を展開（左からベトナム・ニューヨーク・東京）
Q. 伊藤忠商事株式会社との資本業務提携の狙いと、期待されるシナジーをお聞かせください。
2026年4月より、当社は伊藤忠商事株式会社と資本業務提携を開始しました。これは、当社の事業成長をさらに加速させるための重要な取り組みです。伊藤忠商事様との提携にあたり、私たちは価値観を共有できる関係かどうかを重視しました。伊藤忠商事様が大切にされている「三方よし」は、自社の利益だけでなく、取引先や社会を含めたすべての関係者にとっての価値を追求する考え方です。これは、当社が社是とする「利他」の精神とも深く通じています。価値観を同じくするパートナーとともに新たな価値創造に挑めることを、私たちは大変心強く感じています。
本提携では、伊藤忠商事様と当社の強みを掛け合わせることで、新たな事業機会の創出を目指します。伊藤忠商事様には、総合商社としての幅広い事業ネットワーク、資金力、開発やアセットマネジメントの知見があります。一方、当社には、都心の中小型ビル再生で培ったリプランニングのノウハウがあります。加えて、仕入れから企画、リーシング、工事、販売、管理までを一気通貫で担うバリューチェーンや、地域に密着したリーシング力、ホテルや貸会議室などの運営力も強みです。両社の強みを組み合わせることで、これまで以上に大きな価値創造に挑戦できると考えています。
具体的には、二つのシナジーを想定しています。一つは、事業機会の拡大です。伊藤忠商事様のネットワークを通じて、不動産の売却や活用に関する情報に接する機会が広がり、当社単独ではアプローチが難しかった案件の獲得につながることを期待しています。
もう一つは、取り組む案件規模の拡大です。共同投資により、これまで以上に大規模なオフィスビルの再生や開発にも取り組むことが可能になります。当社は従来、中小規模の案件を中心に実績を重ねてきましたが、今後は100億円、200億円規模の案件にも挑戦し、プロジェクトの数と規模の両面から成長機会を広げてまいります。
成長機会の拡大に伴い、競争環境は一段と厳しくなります。しかし、求められる価値の本質は大きく変わるものではありません。当社がこれまで培ってきたものづくりとサービスの力を基盤に、伊藤忠商事様のネットワークや知見を掛け合わせることで、価値創出プロセスをさらに深化させ、規模の大きな案件においても差別化された価値提供につなげてまいります。
また、投資機会の広がりに伴い、成長投資にはこれまで以上に高い規律が求められます。中計では、オフィス・ホテルの再生・開発やM&A等による事業拡大を図るべく、3年間で総額3,500億円の投資を計画しています。投資の実行にあたっては、引き続き資本コストを意識しながら、各事業の利益率や回転率を重視し、規律ある成長投資を進めてまいります。
Q. サステナビリティの取り組み状況をお聞かせください。
当社グループは、経営理念を礎に、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。なかでも「環境保護」「地域創生」「人財育成」の３つを重要課題と位置づけ、事業活動を通してさまざまな施策に取り組んでいます。環境保護においては、スクラップ&ビルドによらず既存建物を再生し、価値を高める当社の事業そのものが、環境保全に貢献し得る分野です。具体的には、建物の価値を長期にわたり維持する「健康長寿命化」や、工事の過程で排出する二酸化炭素のオフセットなどに取り組んでいます。
地域創生においては、ホテル・観光事業が大きな役割を担います。現地の協力会社や事業者の皆様と連携し、地域の交通、イベント、観光資源の活用にも関わりながら、ホテルを起点とした地域全体の活性化に取り組んでいます。そして、3つの重要課題の中でも、当社が特に力を入れているのが人財育成です。事業を動かすのは人であり、お客様のお困りごとに気づく人財こそが、持続可能な社会の実現に向けた価値創造の源泉だからです。
当社では、理念研修をはじめ、ビジネスの基礎的知識に関する研修、専門技能研修、外部専門研修への派遣などを体系的かつ継続的に行なっています。また、教育は人事部門だけに委ねるのではなく、各事業の責任者が主体的に担うことを大切にしています。異なる経験や専門性を持つ人財が、共通の理念のもとでつながり、互いに学び合う。そうした環境の中で多様性が活かされ、社員の働きがいと成長実感が高まることで、お客様へのより一層の貢献と企業価値の向上につながると考えています。
これらの重要課題については、事業活動に直結するKPIを定め、進捗を確認しながら、実効性のある取り組みとして推進してまいります。
Q. ステークホルダーの皆様へのメッセージをお願いします。
いつも当社グループをご支援いただいているステークホルダーの皆様に、改めて心より御礼申し上げます。地政学的リスク、インフレ、金利上昇、為替変動、働き方や観光需要の変化などにより、市場環境は複雑化しています。「賢いものでも、強いものでもなく、変化できるものが生き残る」という言葉が示すように、この時代に大切なのは、変化を恐れずに変化の兆しを的確に捉え、自ら変わり続けることです。当社グループも、時代の変化を先取りしながら、お客様のお困りごと解決に真摯に取り組んでまいります。
同時に、どれだけ環境が変わろうとも、私たちが成し遂げるべきことは変わりません。それは、経営理念の実現です。一生をかけて、どれだけ多くの人に役立たせていただくことができるか。この利他の価値観のもと、限りある資源を活かし、お客様や地域、社会のお役に立つこと。その積み重ねこそが、中長期的な企業価値の向上につながると信じています。
また、皆様からの信頼にお応えするため、当社が何を考え、何を目指し、どのように行動しているのかを、私たち自身の言葉でお伝えしていくことが大切だと考えています。今後も統合報告書をはじめ、さまざまな媒体や対話の機会を通じて、当社グループの歩みと成長の方向性を丁寧に発信してまいります。これからも、皆様のご期待にお応えできるよう、社員一同、心を一つにして挑戦を続けてまいります。
